sexta-feira, 5 de agosto de 2016

Contrato de locação comercial

CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL




Por este instrumento particular de Contrato de Locação Comercial e na melhor forma de direito, de um lado como LOCADOR, ......................., brasileiro, casado, aposentado, residente e domiciliado na rua .............................., em ........................., portador do CPF   
............................, proprietário do imóvel sito na  rua  ...........................,  na  cidade     de
....................... e, de outro lado, como LOCATÁRIA, ......................................,  pessoa jurídica
de direito privado interno, sediada na rua ......................................., nesta cidade,  devidamente
inscrita  no MF, com CGC nº ...............................,  neste  ato representada  por seu     sócio
gerente, ..........................., brasileiro,  separado  judicialmente,  representante  comercial,
residente  e  domiciliado  nesta  cidade,  na  rua  ..................................,  portador  do CPF
nº..........................., têm entre si, justo e contratado, o que mutuamente aceitam e outorgam, mediante as cláusulas e condições seguintes:

1  - O presente contrato tem por objeto a cessão do uso e gozo da loja situada na rua ...................................., na cidade de ............................., por parte do LOCADOR, na qualidade de proprietário do referido imóvel, à LOCATÁRIA, para fins específicos comerciais, não podendo sua destinação ser mudada, no todo ou em parte, sendo que o imóvel é entregue em perfeitas condições de uso e   conservação.

Parágrafo Único: Fica estabelecido que a LOCATÁRIA somente poderá exercer no imóvel objeto deste contrato, atividades comerciais de ....................................... ou de quaisquer outros produtos afins.

2  - O prazo do presente contrato é de 12 (doze) meses, iniciando-se na data de ................. e terminando em ..................., data em que o LOCATÁRIO se obriga a restituir o imóvel completamente desocupado, o que se dará com a entrega real e efetiva das chaves, nas condições previstas neste contrato, independente de qualquer interpelação judicial ou extrajudicial, nos termos da legislação    vigente.

3  - O aluguel convencionado é de R$ ................ (por extenso) mensais, que deverá ser pago em moeda corrente, mediante recibo, até o dia 05 de cada mês vencido, no domicílio do LOCADOR, na rua .........................., nesta cidade ou em lugar por este indicado.

4  - Os consumos de água, luz e todos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, bem como o seguro contra fogo, imposto predial e outros decorrentes de lei, bem como suas majorações, ficam a cargo da LOCATÁRIA. Os encargos mencionados serão cobrados junto com o respectivo aluguel, no dia do seu vencimento e o não pagamento na época devida acarretará a rescisão deste instrumento, ficando a LOCATÁRIA sujeita ao disposto no art. 9º, II e III da Lei 8.245/91.

5 - O aluguel será reajustado trimestralmente pelo IGPM, ficando estabelecido que o aluguel não pago até a data de seu vencimento sujeitará o LOCATÁRIO à multa de 10% (dez por cento).

6  - A LOCATÁRIA se obriga por todas as obras, salvo as que impliquem na segurança do imóvel, devendo zelar pelo mesmo, trazendo-o em perfeitas condições de uso e conservação, obrigando-se a restituí-lo nestas condições, quando findo ou rescindido este contrato, sem direito a retenção ou indenização por qualquer benfeitoria, quer seja necessária ou útil, mesmo que autorizada pelo LOCADOR, a qual ficará desde logo incorporada  ao imóvel.

7  - Nenhuma intimação do serviço público e sanitário será motivo para a LOCATÁRIA abandonar o imóvel ou pedir rescisão deste instrumento, salvo procedendo-se  a vistoria judicial que apure estar a construção   ameaçada.

8 - Não é permitida a transferência deste contrato, nem a sub-locação, cessão ou empréstimo, total ou parcial do imóvel, ainda que gratuitamente e, desde a LOCATÁRIA se compromete a permitir ao LOCADOR, examinar ou vistoriar o imóvel, quando este achar conveniente.

9  - Fica estabelecida a MULTA EQUIVALENTE A 3 (TRÊS) MESES DO ALUGUEL VIGENTE, na qual incorrerá a parte que infringir qualquer das cláusulas deste contrato, ficando a parte inocente com a faculdade de considerar rescindida a locação, independente  de qualquer  formalidade  judicial  ou extrajudicial.

10  - Assina, também, como FIADORES solidários com a LOCATÁRIA, em todas  as  obrigações  deste  contrato,  o  senhor  .................................,  portador  CPF
..................... e sua mulher ..........................., portadora do CPF nº    ........................,  ambos
brasileiros, casados, ele (profissão), ela (profissão), residentes e domiciliados na cidade  de
............................., cujas responsabilidades perdurarão até a entrega em devolução real e objetiva das chaves do imóvel locado, mesmo que ultrapasse o prazo contratual e haja reajustamento dos alugueis.

11  - Fica estabelecido que no caso de divergências entre as partes, havendo a necessidade de ajuizamento de qualquer ação, cujo objeto seja a locação, os contratantes concordam desde já, que, tanto a notificação premonitória, quanto a citação na ação principal, sejam feitas através de carta registrada, com aviso de recebimento (AR), para fins de direito, obrigando-se a parte vencida ao pagamento dos honorários advocatícios, devidos à sucumbência, na razão de 20% (vinte por cento) do correspondente a 12 (doze) meses do aluguel  vigente.

12  - Fica eleito o Foro da Comarca de ..........................., para dirimir quaisquer dúvidas oriundas deste contrato, renunciando as partes a qualquer outro por mais privilegiado que seja.

E, por estarem, assim, justos e contratados, firmam o presente contrato em duas vias, de igual teor e forma para um só efeito, na presença das testemunhas abaixo assinadas, que a tudo assistem.

Local e data


Locador                                                     Locatário


Fiador e Fiadora


TESTEMUNHAS:

Nome: Endreço:


Nome: Endereço:

quinta-feira, 4 de agosto de 2016

METODOLOGIA FORENSE

JALNO D. FERREIRA


A Metodologia



Criando  um método

O advogado deve procurar criar seu próprio método de trabalho, autêntico e eficiente, para aplicação em todo e qualquer caso. Cada um tem seu próprio sistema para execução das tarefas profissionais, entretanto, é importante que, seja qual for o método, deva-se ter em mente, que o mesmo deverá obedecer a certas regras primordiais, tais como a determinação de objetivos a serem alcançados, organização e, vivendo-se hoje, a era da informática, ter-se arquivos previamente determinados, assim como softwares que facilitem a  pesquisa dos assuntos a serem abordados, como a elaboração de libelos.
Deve o advogado ter um cadastro do cliente, com todos os seus dados, para no caso de necessidades futuras, poder fazer uma consulta rápida e precisa. Deve, também, manter ativa uma pasta, quer seja física ou eletrônica, dos processos de seus clientes, de forma a ter sempre em mãos todos os dados e andamento dos processos, sendo certo que este arquivo bem organizado lhe será muito útil no trâmite dos processos, com em épocas futuras, servindo de fonte de consulta, ainda que arquivado esteja o processo em   questão.

Pesquisa no direito material


De posse do relato do cliente, deve, o advogado, buscar no direito material, os dispositivos que amparem a pretensão do mesmo. Isto significa dizer que antes de se pensar em propor a ação, deve-se ter o cuidado de buscar o amparo para o caso, junto ao direito substantivo. De nada adianta, elaborar-se às pressas, a petição inicial ou, até mesmo, a contestação, se o caso for em patrocínio do réu, pois existirá enorme probabilidades de se cometer erros, que poderão ser graves. Justamente por essa razão, o legislador introduziu  o conceito de prazos no processo civil, no sentido de que todo aquele que procurasse a tutela jurisdicional, ou a justiça e viesse se defender, pudesse fazê-lo com certeza absoluta  e com toda segurança.

Interpretação do direito material


Uma vez encontrados os dispositivos legais no direito substantivo, que possam vir amparar a pretensão do autor ou a defesa do réu, deve-se procurar interpretar tais dispositivos, redigindo, de forma sucinta, a fundamentação do caso, reforçando a tese desenvolvida com as lições doutrinárias, dos mais conhecidos e renomados juristas, quer sejam da atualidade ou não. O importante é ter-se ao final, ideia desenvolvida, de forma     a dar sustentação ao pedido que se fará pelo autor, ou à defesa que se promoverá em favor do réu.
A fundamentação jurídica do pedido segundo as exigências da lei processual vigente é exatamente a motivação para o pedido e deve estar amparada na melhor interpretação do direito material, eis que este determina a norma de conduta, sendo pois, de altíssima relevância que a tese abraçada encontre supedâneo na norma    substantiva.
Assim, é preciso que se faça um esboço da tese a ser defendida, de forma a dar-se ao juiz as mais convincentes razões de que a parte é quem tem o direito a seu favor, não esquecendo, quiçá, que a tese desenvolvida, ainda que  amparada  pelo  direito  material, deve estar em consonância com as provas carreadas para os autos, pois direito é prova, uma vez que alegar e não provar é o mesmo que cair no  vazio.


A escolha da ação adequada


Após o estudo do direito material, tendo em mãos sua interpretação e amparo doutrinário para o caso, procurar identificar o tipo de ação a ser proposta, se o trabalho está sendo feito em patrocínio do autor, pesquisando no processo civil, a matéria em questão.  Se o caso é abordado em prol do réu, o trabalho a ser desenvolvido será a contradita ou contestação, assim, ao buscar-se no processo civil a matéria em questão, necessário, primeiramente verificar se a via eleita pelo autor é manifestamente adequada, para somente depois, pensar-se na defesa propriamente   dita.


O procedimento


Seja o trabalho feito a favor do autor ou do réu, analisar todas as possibilidades existentes em matéria processual, de acordo com a pretensão do cliente, escolhendo o procedimento mais adequado a seguir no processo, ou verificar se o rito escolhido  pelo autor é o mais acertado, para o caso em questão. É preciso lembrar que, no processo civil brasileiro existem apenas dois procedimentos: o comum e os especiais. O primeiro, subdividido em ordinário e sumário e o segundo, em procedimentos especiais de jurisdição contenciosa e procedimentos especiais de jurisdição voluntária. Embora sejam somente esses os procedimentos específicos do código, não se deve esquecer que os processos cautelares e os de execução, fogem à regra geral, tendo seus próprios ritos, assim como algumas leis extravagantes ditam regras de procedimento especialíssimo, como por exemplo, a lei de alimentos.

Interpretação do direito processual


Após a determinação ou a confirmação do procedimento da ação, fazer o estudo da matéria processual aplicável ao caso, procurando anotar todos os dispositivos processuais que amparam a pretensão do autor ou a defesa do réu, interpretando cada um deles à luz do direito, alicerçando a interpretação na melhor doutrina de processualistas consagrados, de forma a permitir um resumo da matéria processual estudada, para ter às mãos o caminho a seguir, tanto na petição inicial, quanto na   contestação.
Este é um ponto de alta importância, pois, muitas vêzes, a parte tem a seu favor o direito material, mas por um descuido ou erro “in procedendo”, o advogado poderá por tudo  a perder, vindo a ter sua petição inicial indeferida, por não obedecer às mais diversas normas processuais, tais como observar as condições da ação, pressupostos processuais etc.

O processo, sendo um conjunto de atos coordenados, segue obrigatoriamente a determinadas regras, ditadas pelas normas processuais, sendo necessário muita atenção na sua aplicação, que deve ser a mais escorreita possível, para que a parte não venha a ficar em situação desfavorável, em consequência de inobservância ou negligência profissional.

A jurisprudência


Tendo feito o estudo do caso à luz do direito material e processual, com seus respectivos resumos, passar à pesquisa da jurisprudência, selecionando e anotando as decisões existentes que se apliquem ao caso em estudo, procurando, sempre que possível, decisões dos tribunais do Estado em que for ajuizada ou está ajuizada a ação. Enriquecer ao máximo o libelo com a jurisprudência mais recente e, se possível, com súmulas dos tribunais superiores. É aconselhável, no entanto, não inserir na inicial a jurisprudência, no caso de ser ordinário, o procedimento da ação, uma vez que existirá oportunidade para tal, por ocasião da réplica, para que se tome conhecimento, primeiramente, das alegações do réu. Em sendo o procedimento sumário, ou qualquer um dos especiais, sim, na inicial deverá ser inserida a jurisprudência na petição incial, pois poderá não existir outra oportunidade processual para se fazê-lo. Já na contestação, as decisões jurisprudenciais devem ser inseridas na sua feitura, pois dificilmente o réu irá falar nos autos, após a defesa, a não ser por ocasião do memorial, em alegações finais.


O fluxograma


Com base no procedimento escolhido e na análise processual da matéria, elaborar um fluxograma do rito a ser seguido no processo, demonstrando os diferentes passos a serem seguidos pelo juiz, partes, Ministério Público e serventuários da justiça, de forma a permitir a fiscalização no curso do processo, evitando, assim, incidentes processuais tortuosos e deficientes, que quase sempre levam à enorme perda de tempo, para não se falar em graves prejuízos para a parte. O trabalho de fiscalização do rito processual, é sem dúvida, uma das mais importantes funções do advogado, ao exercer a advocacia   forense.


O cuidado com os prazos


Verificar todos os prazos exigidos pela lei, que irão transcorrer no processo, de acordo com o procedimento da ação, redigindo anotações, ao lado de cada quadro do fluxograma, de forma a permitir uma visualização clara e rápida, para que sua observância seja eficiente, uma vez que a perda do prazo, para o exercício dos atos processuais, acarreta a preclusão, trazendo à parte prejuízo, muitas vezes   irreparáveis.
É importante tomar todos os cuidados, uma vez que determinados prazos vão além da simples preclusão, como no caso de prazos prescricionais ou decadenciais, como, por exemplo, no caso de ações penais privadas, cuja queixa crime deve ser feita no prazo máximo de seis meses a partir do fato ou do momento em que o querelante tomou conhecimento do mesmo, sendo certo que perdido o prazo, opera-se a decadência, não podendo mais o querelante exercer o direito de queixa, daí o cediço brocardo “dormientibus non succurrit jus”, ou seja, o direito não socorre os que dormem.


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